El acceso a la vivienda en España es una problemática estructural existente desde hace años, que se explica por varios factores económicos y sociales latentes en muchas localidades del país, y que confirman la idea de que el mercado de alquiler actual no cubre todas las necesidades de la demanda. Es por ello, que la propiedad, en el mercado inmobiliario español, tiene un peso mucho más elevado.
Desde Solventis queremos dar contexto a la situación del acceso a la vivienda en España, detallar las causas que han provocado este problema y las soluciones que como expertos en la materia podemos brindar a la sociedad.
Contexto y causas de la crisis estructural
El contexto de la crisis estructural de acceso a la vivienda en España se divide en dos casuísticas distintas. Por un lado, el déficit estructural de la vivienda, generado por un mercado de viviendas de alquiler en España insuficientemente desarrollado, y que se agravia todavía más en las zonas especialmente tensionadas del país.
Según el Observatorio de Vivienda Asequible de España, el parque de vivienda social y asequible en España en el año 2019 se sitúa en el 2,5% respecto al total de viviendas, notablemente inferior a la media europea EU15 donde la cifra era del 15% el mismo año. El portal también señala que sólo el 2,8% de las rentas de alquiler en España son inferiores al precio de mercado. Así entonces, el país necesita reforzar este tipo de parque de vivienda para alcanzar no solamente los estándares europeos, sino también para seguir comprometida con la Ley de Vivienda estatal, aprobada este mayo de 2023, que fija el compromiso de aumentar un 20% el parque de vivienda social en municipios con zonas tensionadas en 20 años sobre el total de hogares.
¿Y cuáles son estas zonas tensionadas del país? Brainsre, la plataforma de Big Data inmobiliario afirma que la mayoría de las zonas tensionadas se encuentran en Madrid, Barcelona, la Costa del Sol, las islas y el litoral mediterráneo, y se extiende por ciudades como Zaragoza, Valencia, Albacete, Ciudad Real, Cádiz, Huelva o Murcia, entre otras. Recordemos que la nueva Ley de Vivienda considera como zona tensionada las localidades donde la carga media del coste de la hipoteca o el alquiler más los gastos supere el 30% de la renta media de los hogares, o si el precio de compra o alquiler ha aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de la zona como tal.
Relativo al precio de alquiler, según el último informe elaborado por el portal Idealista, el precio medio de alquiler en julio de 2023 era de 11,9 euros por metro cuadrado construido al mes, lo que significa con una subida mensual del 0,9%. En cuanto a las capitales autonómicas, el precio de alquiler ha subido en 29 capitales, algunas de ellas son: Barcelona, con el precio del alquiler más caro (18,9€/m2), Madrid (17,1€/m2) y San Sebastián (16,5€/m2), Palma (14€/m2), Bilbao (13,1€/m2) y Málaga (12,8€/m2).
De aquí subyace el segundo factor de la crisis estructural de acceso a la vivienda, la vulnerabilidad social de la sociedad. La falta de acceso a viviendas de alquiler asequible impacta de forma directa en una parte importante de la población, en especial a las familias y a los jóvenes.
Según Eurostat, el 35% de las familias en España que viven de alquiler destinan más de un 40% de sus ingresos al alquiler de la vivienda, frente al 25% de medio de la Unión Europea. Los expertos recomiendan que este porcentaje, conocido com ‘tasa de esfuerzo inmobiliario’ de compra o alquiler, no sea superior al 30%, es decir, que no supere una tercera parte de los ingresos familiares. El estudio del último trimestre de 2022 del portal Idealista detalla siete capitales en las que el esfuerzo de alquilar una vivienda de dos habitaciones supera el 30% recomendado: Barcelona exige el mayor porcentaje de los ingresos del hogar (39%), seguido por Palma (35%) y Málaga (33%). Por debajo del 33% están Madrid (31%), Valencia (31%), Alicante (31%) y San Sebastián (30%).
La falta de acceso a viviendas de alquiler asequible impacta de forma directa en una parte importante de la población, en especial a las familias y a los jóvenes
Otra problemática es la situación de los jóvenes. El informe ‘Los jóvenes y el mercado de la vivienda’ elaborado en octubre de 2022 por Fotocasa detalla que el 52% de los jóvenes entre 15 y 29 años viven de alquiler, ya que su situación económica les impide comprar una vivienda. En este sentido, el precio del alquiler es un impacto directo y un hecho que afecta totalmente a sus posibilidades de emancipación. Como señala Eurostat, los jóvenes españoles se emancipan a la edad de los 29,8 años, tres años más tarde que la media europea, que se sitúa a los 26,4 años. El desempleo juvenil, junto con el aumento del precio del alquiler estos últimos años, son dos de las consecuencias más claras que han agravado todavía más la emancipación y su posibilidad de independizarse y optar por nuevas oportunidades vitales de cualquier índole.
En resumen, y como indica el Observatorio de Vivienda Asequible de España, la falta de vivienda asequible en el país se explica por diversos motivos, como el alto precio de la vivienda, el incremento constante del precio del alquiler, el escaso número de viviendas sociales y asequibles en relación con el resto de Europa, y así como la asignación de fondos y reparto presupuestario destinado a la vivienda. Pero ¿Qué soluciones podemos impulsar para mejorar esta situación de las familias y la juventud española?
Posible solución: incrementar la oferta pública de alquiler
Desde Solventis nos hemos fijado un objetivo: ayudar a incrementar la oferta pública de alquiler asequible y social de España teniendo en cuenta la hoja de ruta elaborada por las administraciones públicas de desarrollar 800.000 viviendas de alquiler asequible y social en los próximos 10 años.
El fondo de inversión Fondviso dará respuesta a las necesidades de hogares con unos ingresos netos entre 28.000 y 45.000 euros anuales, que representan cerca del 32% de la población española.
Se trata de un modelo único, que puedes descubrir en los siguientes artículos de nuestro blog, dirigido a una gran parte de la sociedad que hasta ahora no accede a viviendas de precio regulado, pero que sufren bajo la subida de precios del libre mercado. Este modelo generará viviendas asequibles en todo el país, tanto en las zonas tensionadas que hemos presentado, como en otras poblaciones más periféricas, que no cuentan con suficiente oferta de alquiler.